LE PRIX DE LA TERRE

Depuis la nuit des temps, la terre est un objet de combats.  L’homme s’est d’abord installé dans des espaces naturellement protégés dans les forêts ou dans des grottes pour assurer sa sécurité et se nourrir. Plus tard, au Moyen Age, la ville demeurait sous l’autorité d’un seigneur, d’un prince ou d’un roi, si possible construite sur un point dominant, près d’un point d’eau et ceinte de remparts. A cette époque, les terres étaient attribuées par le roi aux nobles et chefs de guerres pour les remercier de services rendus, mais aussi pour s’assurer de leur fidélité. Les paysans pouvaient disposer de quelques arpents pour subvenir à leurs besoins propres, mais sans en être propriétaire et donc toujours à la merci du représentant local. La généralisation des propriétaires terriens commence au XIIIème siècle et va se développer durant les siècles suivants.

Au cours du XXème siècle, deux éléments sont très lisibles sur les photos aériennes dans les campagnes. Le village structuré autour de son église et de quelques bâtiments publics (mairie, école, poste, commerces), puis sur tout le territoire de la commune, les fermes entourées de leurs terres.

Depuis la seconde moitié du XXème siècle, ce schéma classique évolue considérablement. On assiste au morcellement, voire à la fracturation des terres agricoles par des constructions isolées ou sous forme de lotissements ou de maisons individuelles. Cette situation résulte d’ailleurs souvent des agriculteurs eux-mêmes, afin que leurs enfants devenus adultes puissent se loger à proximité de la ferme parentale, ainsi que pour bénéficier d’un apport financier synonyme de retraite décente. Mon atelier a vécu cette demande pressante lors de l’élaboration de plans d’occupation des sols dans certaines communes rurales. Pour faire comprendre les conséquences de ces revendications, je demandais au maire d’organiser une réunion rassemblant une majorité d’agriculteurs. A tour de rôle, ils situaient leurs terres et la position des parcelles dévolues à la future maison de leurs enfants, sachant qu’une famille en comptait entre trois et cinq à l’époque. Après trois heures de travail, les terres agricoles se retrouvaient hachées en dizaines de terrains à construire et le patrimoine foncier agricole restant pour l’agriculture devenait alors ingérable. Les agriculteurs ont ainsi compris l’impasse que représentait leur demande dans le plan d’occupation des sols pour l’exercice de leur profession. Les études ont pu reprendre leur cours, avec des terrains à construire au contact du centre bourg.

Aujourd’hui en 2025, la terre agricole vaut en moyenne dans notre pays 6600 euros l’hectare, soit 0,66 euros le mètre carré. Si ce même terrain est classé en espace constructible, il vaut sans aucune intervention 100 à 500 fois plus ! Cette situation absurde, conduit à un dysfonctionnement majeur de l’évolution de nos villes avec la création de lotissements qui fractionnent les terres agricoles et les rendent difficiles à exploiter, sans parler des conflits de voisinage. Pour les néoruraux, la surprise du coq qui chante très tôt le matin en est l’une des illustrations les plus courantes !

La spéculation foncière présente trois inconvénients.  Elle pollue fortement l’harmonie de fonctionnement de la campagne. Elle supprime sans cesse des terres   agricoles et enrichit anormalement les familles qui en profitent et ce qui pour moi est le plus important, elle conduit à un développement anarchique des villes et des villages à un moment où il est fondamental que les espaces urbanisés soient contenus dans leur périmètre actuel. Cela est indispensable car nous « consommons » aujourd’hui, pour construire en majorité des maisons individuelles, l’équivalent d’un département français tous les sept ans ! Cela est considérable et l’on ne peut continuer ainsi si l’on veut, à terme, conserver notre capacité d’autonomie alimentaire !

Pour donner un exemple très concret, l’agglomération marseillaise a été multipliée en surface par 5 en 25 ans, ce qui représente une augmentation annuelle de l’ordre de 25% !

Il faut donc reconstruire la ville sur elle-même en améliorant ses qualités, en la diversifiant et en la densifiant. Cet objectif, que j’ai défini il y a plus de trente ans, n’est malheureusement toujours pas inscrit dans la réalité et sans un sursaut politique au plus haut niveau, nous allons d’ici quelques décennies nous retrouver dans une situation ingérable !

Alors comment s’y prendre pour l’atteindre ? Si je n’aborde pas cette question, j’entends de mon clavier les cris d’orfraie de mes lecteurs !

Il faut travailler simultanément sur trois niveaux :

_ Posséder des plans directeurs à plusieurs échelles.

_ Intervenir sur chacun des quartiers pour les diversifier socialement, fonctionnellement, formellement et en les densifiant.

_Verdir chaque quartier grâce notamment à la diminution du nombre de voitures individuelles et parallèlement en augmentant les transports en communs sous toutes ses formes.

Alors bien sûr, ces résolutions n’ont de sens que si elles sont développées sur le temps long du projet, qui je le rappelle s’exprime en décennies, plus de vingt  ans pour transformer le quartier de la Duchère à Lyon.

Cette nécessité de continuité d’actions sur le long terme est malheureusement trop souvent en contradiction avec les échéances politiques locales qui ont lieu tous les six ans. Les changements d’équipes sont parfois source de remises en cause d’un projet urbain, tant au niveau de la forme que du fond. Pour pallier ces aléas, on pourrait installer des plans d’objectifs sur l’ensemble des quartiers, décidés sur une durée de trente ans non modifiables dans leurs principes et complétés par des plans de mise en œuvre à l’échelle d’un mandat. Les premiers pourraient concerner la répartition des grandes fonctions, les infrastructures, les transports en commun, les espaces verts, la répartition des équipements et des logements et les seconds, des ajustements dans le calendrier de réalisation de chacune des fonctions, dans la représentation de la densité …

Est-on capable de passer de la théorie à la pratique sur ces objectifs, qui sont certes contenus en partie dans les différentes échelles de documents déjà existants ? Voilà une question qui devrait être discutée au plus haut niveau de l’Etat pour que des outils juridiques, administratifs et financiers adaptés accompagnent les régions, les départements et les villes dans les projets d’aménagement de territoire de notre beau pays !